XH区、HP区星海广场征地已经结束，占地面积约两百亩，土地费用约6亿元，其中HP区的地皮最贵，花了四亿元，比他预期花费要高不少。
就是太难征土地了，花了几个月时间才搞定，要是到房地产爆发期，根本不是钱的问题了，要不贵到方柏接受不了，投资不划算。
HP区的商场位置在未来上海新世界大丸百货地块及周围，具体位于Ｎ京路步行街东段与Ｈ南中路交汇处，毗邻外滩，地理位置得天独厚，即外滩最核心商业区位置。
未来的上海新世界大丸百货地块占地只有30亩地，后来征地后，在2015年才开业。
越往后越难征地，30亩地实在太小了。
后世的万大可想在外滩弄个万大广场，但是弄不到土地，征不了，所以只能远离目前的市区征地。
现在方柏出大代价征地，当地政府的确费了很大劲征这附近一百亩地。
虽然离陆家嘴的星海广场比较近，但它还是不一样。
外滩人流量大，两个商场定位也有些不一样。
陆家嘴处于金融商业区，消费水平高，未来的星海广场定位高端，普通品牌不能入驻。
而外滩南Ｊ东路的星海广场，主要针对附近的居民和旅客，定位中端，像国际奢侈品品牌就不会放在这里。
XH区星海广场，位于交大南侧，未来的港汇广场，三条地铁交汇处。
刚好星海集团目前有钱，一次性把钱支付了。
拿到土地，开始办理开工手续，先把HP区的星海广场先建造起来，争取在1995年中投入使用。
占地面积一百亩的星海广场，并不是建筑物占地面积就有一百亩，但加上公共用地的话就非常大了。
涵盖了购物中心、城市商业步行街、五星级酒店、5A甲级写字楼、城市精装SOHO等丰富的物业类型。
投资酒店的年利润率比较低，通常在10%到20%之间，位置好一点就高一些。
方柏不打算做酒店，但建造好之后可以溢价卖掉，或者拿来抵押贷款也是可以的。
购物中心一般为六层，再加上地下两层停车库，建造面积大概有25万平方米，这面积就非常大了。
整个星海广场总物业建筑面积约50万平方米，除去地皮费用，还需要投资至少7个亿，预算10亿元，其中装修成本占大头，就看如何装修了，反正装修就是个无底洞。
温城星海广场投资了2亿元，但没有装修特费钱的酒店，而且那会钢材比较便宜，温城人工费要低一些。
如果放到二十年后，相同面积的主体建筑和装修等建设费用，估计得三十亿元，但建设费用相对于核心商业区域的土地成本来说，那就非常便宜了。
像后世的浙省金城万大广场，总建筑面积也是50万平方米，2014年起建，总投资48亿元，除去地皮成本外，建筑成本和装修成本要三十亿元。
如今，两个星海广场，项目总建筑面积一百万平方米，加上地皮，投资预算二十五亿元。
但此时的二十五亿元，方柏觉得比二十年后二百亿元还值钱。
方柏打算先投资购物中心，酒店、写字楼和商业住宅就晚一些投资建设。
土地性质为商业用地，方柏想搞普通住宅用地那可不行。
现在集团有钱投资，方柏签署完协议，晚上跟父母沟通建造。
建造公司非常忙碌，目前同时搞三个房地产项目和一个商业建筑，一个别墅区和两个住宅小区，而二期温城星海广场已经进入装修阶段，年底就开始招商，争取在春节前开业。